专访北京大学光华管理学院副院长张峥：保障性租赁住房REITs落地资本市场

日前，宏图深安珠REIT，金钟厦安珠REIT，华夏京保障房REIT正式列为首批保障性租赁房REITs试点，发行规模总计37.97亿元，是我国公募REITs覆盖资产规模的进一步扩大。

单个试点项目自交易所正式受理以来，一直受到市场的密切关注，线下和线上发行环节的认购倍数均超过100倍，可见市场对租赁住房类REITs配资产品的高度认可经济实惠的REITs会对经济高质量发展产生什么影响资本将如何促进基础设施REITs的正常发行证券时报采访了北京大学光华管理学院副院长，金融学教授张峥张峥表示，推出保障性租赁房REITs不仅是中国公募REITs的线性延续，而且站在三大结构性问题的交汇点上，直接响应促进共同富裕，房地产业向新的发展模式转型，进一步发挥资本市场功能的重大改革措施

证券时报:保障性租赁房REITs推出后，市场给予了积极的回应如何评价

张峥:保障性租赁房REITs是直接应对中国经济高质量发展三大结构性问题的重大改革措施。

首先，保障性租赁房REITs是扩大内需的政策选择保障性租赁房REITs可以促进保障性租赁房的规模化和专业化，为不同的新市民群体提供不同的需求，让农业转移人口在城市生活从新市民的角度来看，农业转移人口可以在城市生活，他们的消费能力和对自身人力资本的投资也会得到提高这是解决城乡居民收入分配不均，财富不均，发展机会不均等问题的重要途径

其次，保障性租赁房REITs将有助于推动中国房地产业向新的发展模式转变保障性租赁房REITs作为一种股权型成熟资产持有平台，可以为保障性租赁房企业提供有效的退出渠道，使企业在不积累负债的情况下形成项目开发和退出的闭环，形成开发，运营，盘活的可持续发展新模式

发展和扩大保障房REITs有助于改善我国目前以个人供应为主的市场结构，促进住房租赁市场向规模化，制度化和专业化发展通过为租客提供需求合适的租赁房源，有助于解决当前住房租赁市场供应结构失衡的问题同时，通过提高租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁市场主体行为，保护承租人权益，有利于解决租赁质量差，租期不稳定等问题

再次，保障性租赁房REITs是进一步发挥资本市场功能，服务经济高质量发展的具体体现发展保障性租赁房REITs，就是帮助住房租赁市场存量增加通过发行保障房REITs盘活成熟存量资产，将回收的资金用于新项目建设，有助于构建保障房投资的良性循环，实现以存量增加REITs作为在资本市场公开发行的金融产品，投资门槛低，可以在最大范围内充分利用社会资本，从而进一步提升社会资本在保障性租赁房领域的参与度

发展保障性租赁房REITs是优化住房租赁企业现有融资模式的可行选择REITs的价值主张在于持续稳定的租金现金流成长性不是估值的关键，其估值逻辑更符合租房的商业逻辑，可以形成良性的市场激励

证券时报:三个试点项目的成功上市起到了很好的示范效应对未来租房REITs的正常发行提供了哪些经验

张峥:自从保障性租赁房被纳入基础设施REITs试点范围以来，一直受到市场的高度关注三单试点项目的成功上市，不仅在发行阶段获得了市场投资者的高度认可，而且在行业模式，制度建设，操作流程，估值定价等方面，为未来保障房行业和REITs的发展起到了良好的示范效应

第一，打通筹集投资，回报经营的循环，以股定增效果显著此次发行上市的3只单担保REITs基金，发行规模合计37.97亿元扣除原股权持有人战略配售和偿还存量贷款后，累计净回收资金超过22亿元同时，根据招股书等公开文件披露，三只租房REITs的原始权益人拟将回收的净资金全部用于新建保障性租赁房项目建设，至少涉及8个项目，保守估计总投资规模超过300亿元

第二，完善制度建设，落实房住不炒的行业发展定位日前，证监会办公厅，发改委办公厅联合发布《关于规范保障性租赁房基础设施领域房地产投资信托基金试点发行有关工作的通知》，明确要求发起人应为从事保障性租赁房业务的独立法人单位，不得从事商品房和商业房地产开发在此基础上，沪深交易所相继发布《公开募集基础设施证券投资基金规则适用指引第4号——保障性租赁房》，从资产，业务，财务，人员，机构等方面，对商品房和商业房地产开发业务原有权益的有效分离提出了进一步的具体措施

首批保障性租赁房REITs的发行主体均为区域内从事保障性租赁房业务的专业化公司试点过程中严格落实专款专用，专人负责的理念，在法律地位，建设主体，资金使用等方面实现了专项管理同时，加强信息披露，有效规避了募集资金流入房地产市场的风险

第三，针对配送中的多样性问题，提出合理的解决方案我国现有的保障性租赁房，大部分是以各类租赁住房的现有资产为基础，通过确保有保障的过程形成的因此，我国保障性租赁房行业在土地权属类型，产品市场定位，管理模式，定价调整机制等方面表现出很强的多样性和差异性客观上，这也推动了保障性租赁房REITs产品发行的复杂化

第四，发挥资本市场的定价功能，初步构建保障性租赁房估价体系折现率如何确定，未来租金增长水平如何预测，不同区域的资产如何定价，资本市场如何偏好租房REITs的风险和收益这些关键问题在推动首批租房REITs的过程中，形成了许多对市场具有重要参考意义的初步成果

目前，三只单租REITs中，不同区位不同项目的折价率无明显差异，整体在6.0%—6.5%区间，折价率水平与可比城市工业园区现有REITs产品相近在租金增速预测方面，三单试点普遍采用以市场租金调整幅度为参考，兼顾租赁房屋社会民生属性的审慎预测方法，租金增速模拟假设较市场水平更为保守和温和就资本市场而言，一方面，前期14个上市项目的价格表现为本次REITs的定价提供了参考期待看到三只REITs上市后，借助资本市场的价格发现功能，能够为保障性租赁房行业的投资建设提供更好的定价指导

证券:对未来保障房租赁REITs的发展有什么建议。

张峥:保障性租赁房REITs良好的社会经济效应初步显现。为了更有效地推动保障性租赁房REITs的不断扩大，帮助加快我国保障性租赁房产业的发展，建议从以下几个方面进行优化:

一是进一步鼓励多主体，多类型资产参与租赁住房REITs产品发行第一批试点，在原有权益方面，主要以地方政府性质的租赁住房经营企业为主后续可以进一步鼓励民营企业和有房地产背景的企业参与租赁住房REITs产品的发行此外，对于出让地以外的其他土地获取方式的保障性租赁房项目，可以进一步探索发行REITs的可行性鼓励各类市场主体参与保障性租赁房REITs基础资产运营，提高资产运营质量

其次，在税收方面，基于税收中性原则，完善保障性租赁房的配套税收政策伴随着今年1月财政部和国家税务总局3号公告的发布，基础设施类REITs在发行重组和持续运营中的一些重要问题已经有了明确的安排但在保障性租赁房领域，我国现有住房保障制度中的一些税收政策是否可以普遍适用，在完成参保缴费的认证后是否会对已经享受的一些税收政策产生影响，仍需要税务部门进一步明确指导

第三，制定合理稳定的补贴政策和租金调整机制，构建符合保障属性的商业逻辑，形成保障性租赁房发展的长效机制由于各地保障性租赁房相关补贴政策和租金调整机制存在诸多差异，且实际执行与现有政策存在差异，因此在REITs估值和定价中预测补贴和未来租金增长仍是一个普遍问题从行业整体更加透明和专业化发展的角度，建议不断优化租金补贴政策和租金调整机制，探索社会民生属性与REITs市场化逻辑的结合，形成更加科学稳定的长效发展机制

第四，将住房公积金制度改革与租赁住房建设和发展REITs结合起来，推进新型住房制度建设一方面，住房公积金通过股权投资的方式，与住房租赁企业，社会资本从供给侧参与保障性租赁房建设，另一方面，住房租赁公司主要为新市民，年轻人，农业流动人口等缴纳公积金的租客提供职住平衡，性价比高，多层次的住房产品租户享有一定的租金优惠这一方案不仅有利于农业转移人口真正融入城市，消除身份认同带来的各种不平等，而且可以有效扩大住房公积金缴存范围，提高住房公积金投资收益，使公积金成为缴存人养老金的补充此外，与租赁住房上下游配套相关的产业可以发展起来，社区建设将成为社会稳定的支柱之一