库存高企的三四线楼市呈现“一体两面”：花式营销和逆向调控

伴随着经济社会的发展和城市化的持续，房地产市场出现了明显的需求不平衡，供给不平衡和库存不平衡等状况一二线城市房价易涨难跌，而三四线城市由于人口外流和经济实力，供大于求，楼市分化持续加剧

2022年以来，房地产市场整体趋冷，各种宽松政策不断出台在多重利好政策推动下，不少一二线城市房地产市场逐渐回暖，但大部分三四线城市楼市成交仍不见起色

在这种情况下，三四线城市房企回笼资金，花式促销频繁，但在楼市房住不炒，维稳的主基调下，限价令城市也在增多，三四线楼市呈现一体两面。

业内人士认为，限价令的出台和花哨的营销频频反映了三四线城市销售下滑，库存高企的现状，但两项政策并不冲突要想提高销量，去库存，不能只靠需求端降价，要从产业布局，人口流入，土地供应等多方面采取措施

抑制非理性降价限价令增加到25个城市

据不完全统计，从去年8月湖南岳阳发布跌停板令开始，现在已经有山东菏泽，云南昆明，河北唐山，辽宁沈阳，江苏江阴，湖南株洲，河北张家口，湖北鄂州，江苏徐州，江苏泰州，安徽安庆，浙江湖州，湖南永州，湖北孝感，江苏扬中，江苏南通，山东聊城，广东惠州，湖南张家界。

可以看到，除了沈阳，天津等少数城市，发布限价令的城市主要是三四线城市。具体来说:

日前，四川省凉山彝族自治州冕宁县发布《冕宁县人民政府办公室关于印发〈促进冕宁县房地产市场平稳健康发展若干措施〉的通知》称，取得预售许可证或现售备案后10日内一次性公示房价公示价格应与申报价格一致，实际成交价格不得高于备案价格，同时不得低于备案价格至少20%出售

日前，广东中山发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报的通知》，明确提出新房调价可在价格申报3个月后申报，每次下调幅度不得超过上次价格的5%。

日前，福建省平潭综合实验区发布《关于进一步规范实验区商品房市场秩序的通知》，其中提到，各房企销售商品房时，实际销售价格不得超过备案价格的15%价格备案时，需同时在商品房价格备案表上作出承诺超过规定范围的，不予网签或备案

业内人士指出，增加限价政策的背后，是一城一策和精准调控的体现同时，限价令的出台本质上是为了维稳，主要是为了抑制房价的非理性跳水在买涨不买跌的心理预期下，限价令对市场不好的区域会有一定的反哺作用，通过减缓过于激烈的价格战对市场的影响，是很多城市稳定楼市的重要环节

花哨的推广比实际意义更频繁。

限价令的另一面，是房企各种农产品换房的花式营销据统计，从6月底开始，河南，江苏等城市的部分县城或远郊项目就开始了各种促销手段

继推出小麦换房，大蒜换房，西瓜换房后，无锡某楼盘推出桃子换房活动日前，位于无锡阳山的岳阳九溪推出了我来摘桃子，你安家帮我的活动根据活动方案，到8月31日，房价可按18.88元/斤抵扣桃子，最高10000斤，每套最高188888元

同样，位于广州增城区的帝景中央推出了荔枝屋兑换活动，最高可达5万元其中桂味，糯米等高档荔枝收购价为40元/斤，其他品种荔枝为30元/斤，比目前市场价高出十几元

除了农产品换房，还有买房送土猪等项目据一些企业工作人员介绍，企业不会直接收农产品，更多的是帮助农民

业内人士表示，这些促销活动大多在县城或城市远郊，反映了部分城市楼市库存高企的现状此外，房企的花样促销手段与目前房地产市场的销售情况不无关系据统计，今年上半年三四线城市房屋销售同比下降50%左右但目前这些新的营销方式，推广时间短，受益群体小，短期内无法对房地产市场秩序产生大的影响

分而治之去库存依然是三四线城市的主基调。

伴随着房地产行业调控的不断深入，各城市房地产市场分化明显销量下滑，库存高企，在三四线城市已经成为不争的事实

日前，国家统计局也显示，6月份三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，与上月持平二手房销售价格环比下降0.3%

中研数据显示，截至2022年5月底，按照近6个月的月均销售面积计算，三四线代表23.4个月的出清周期，比2021年底多出6.1个月，市场库存去化压力较大。

可见，改善销售，去库存仍然是三四线楼市发展的主基调但影响楼市销量的因素包括供求关系，金融政策，调控政策等等因此，要实现去库存的目标，除了从市场需求侧的地方政策外，供给侧即土地市场的调控，城市产业的布局，人才引进的政策也是楼市政策的重点