深度行业房地产行业点评：2022年5月LPR下调点评

2022年5月20日最新公布的贷款市场报价利率结果显示，一年期LPR为3.7%，与上次持平，5年以上品种占4.45%，较上次下降15BP。

评论

非对称降息体现了货币政策对房地产等重点领域的支持力度进一步加大5年期LPR本月下调15BP至4.45%，时隔3个月再次下调，也创下历史最大跌幅，超出市场预期，也是5年期品种迄今唯一一次单独下调结构性降息体现了在当前稳增长的关键时期，加大信贷投放，加强对重点领域和薄弱环节的支持，增强房地产稳定对经济增长的重要性

我们认为，金融数据的疲软和房地产销售的持续低迷是下调5年LPR的主要原因。

1)4月份信贷和社会融资数据均大幅下降，意味着央行信贷投放力度有望加大当前，降低企业融资成本和居民贷款利率的紧迫性进一步增强2)经过一系列内部政策调整，房地产行业基本面仍承压4月份，在销售热潮低迷和疫情反复的影响下，住宅销售面积同比大幅下降42.4%，创2007年以来最大单月降幅，提振房地产基本面迫在眉睫

我们认为，5年期LPR的下调将带动房贷利率下行，对降低购房成本，激活合理的住房消费需求有更直接的传导作用1)央行相继下调首套房贷利率下限和房贷利率基准，后续各地房贷利率将进一步下行结合央行日前下调首套房贷利率下限，首套房贷利率下限下调至4.25%(详见我们之前的报道《央行下调房贷利率下限释放强烈信号，预计后续行业金融政策将密集出台》)2)购房成本更低:以首套房贷100万，30年为例此次利率下调后，月供减少89元，利息支出合计减少约3.21万元

3)支持合理需求释放，增强市场信心LPR的下调，首套房贷利率下限的下调，都体现了央行稳定有效需求的决心从过去的周期来看，降息周期通常包含在行业政策的宽松周期中，降息后2—3个月开始销售上行(详见我们的报告:五年期LPR 21个月后首次下调，行业政策仍需进一步完善，继续看好房地产板块)当降息和行业宽松同时出现时，基本面有望改善，或者行业量价企稳

超过5年的LPR减少增强了购房者的信心，但对总需求的提振作用仍有待观察，观望情绪仍在我们认为，从实际政策效果来看，房贷利率调整的效果相对有限如果后续金融机构有更多市场有效性更强的信贷政策，配合其他行业政策，在更高能的核心城市扩张，就能更有效地起到提振市场信心的作用

投资建议:

虽然房地产行业基本面尚未好转，但无论是宏观宽松还是行业宽松都是相对确定的LPR超预期下调5年，有利于提振房地产市场信心我们认为，目前的行业逻辑已经从政策是否会宽松逐渐转变为政策能否取得实效虽然政策传导到市场还需要时间，但基本面企稳的预期在逐渐增强建议继续关注房地产板块的机会我们建议关注四条主线:1)全国布局的央企龙头地产企业，上阶段估值有所提振，但仍将享受贝塔行情带来的上涨空间:保利发展，金地，招商蛇口，龙湖集团，华润置地，2)区域龙头央企和优质民企，但现金流和财报质量较好:建发国际，越秀地产，美的地产，滨江集团，3)政策更加明朗后，可关注灵活反转标的:旭辉控股集团，新城控股，金科，碧桂园，4)目前收入确定性强，集中度加快同时，相关房企近期信用风险释放缓慢，地产后周期物业板块弹性反转:碧桂园服务，徐汇永盛服务，保利物业，中海物业，新城悦服务

风险警告:

房地产调控继续升级，销售额出乎意料地下降了，融资继续收紧。