金地集团600383：财务政策稳健销售保持增长

利润率下行，当期增收不增利2021 年，公司实现营业收入992.32 亿元，同比上升18.16%受市场下行及年内疫情影响，公司2021 年的项目结算规模和结算毛利率不及预期，实现归属于上市公司股东的净利润94.10 亿元，同比下降9.5%房地产业务结算毛利率为19.65% 2)三道红线继续处于绿档截至2021 年末，公司持有货币资金648.06亿元，其中预售监管资金88.2 亿元，剔除受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.40 倍公司债务融资余额为1256 亿元，债务融资加权平均成本进一步下降为4.56%，资产负债率为76.19%，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为67.6%，净负债率为55.2% 销售规模稳定增长，土地储备有序补充 1)2021 年公司累计实现签约面积1377.0 万平方米，同比增长15.25%，实现签约金额2867.1 亿元，同比增长18.15%，增幅位于TOP20 房企前列 2)2021 年公司投资地块111 宗，总投资额约1309 亿元，权益投资额约523亿元，公司新增总土地储备约1636 万平方米，其中权益储备约648 万平方米公司2021 年在一二线城市投资占比65%，其中市场流动性更好，安全性更高的一线城市投资占比明显提升达到34%2021 年期末，公司共进入全国78 个城市，总土地储备约6398 万平方米，权益土地储备约2923 万平方米 多元业务高速增长2021 年内金地智慧服务通过单项目拓展和收并购双轮驱动，新增外拓合约面积超7000 万平方米截止2021 年末合约管理面积突破3.3 亿平方米，其中外拓占比高达71%，非住业态占比达15%代建业务发展迅速截至2021 年底，公司代建业务已布局全国超30 座城市，管理服务项目近90 个，累计开发管理面积超1500 万平米，其中住宅项目累计货值超过880亿，商办项目投资规模超过400 亿，累计政府公建面积超过400 万平方米 投资建议:维持优于大市评级我们认为公司销售保持稳定增长，负债率处于行业较低水平我们预计公司2022—2023 年EPS 分别为人民币2.23 元，2.43 元截至4 月22 日，公司收盘于13.77 元我们给予公司2022 年7—8XPE估值，对应合理价值区间为15.59—17.81 元，维持优于大市评级 风险提示:1)销售和结算不及预期，2)行业面临下行风险