保障性租赁住房的推出将在一定范围内改写房地产市场结构

大城市年轻人的住房问题可能会得到缓解。

日前，在国务院办公厅举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王表示，十四五期间，住房和城乡建设部将重点发展保障性租赁住房，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房供给，努力实现人人有房住。

保障性租赁住房的重点在人口净流入的大城市，主要解决新市民，年轻人阶段性住房困难问题王在会上强调

目前，全国已建成经济适用房和棚改房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。

中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组组长，中国城市经济学会房地产专业委员会秘书长邹在接受时代周刊专访时表示，保障性住房制度是为了促进供需平衡和房价稳定，特别是中低端住房供需平衡和价格稳定伴随着保障性租赁住房的发展，大城市中低端住房的价格泡沫将逐渐减少

保障性租赁住房的标准灵活性可能需要逐步提高因为伴随着经济社会的发展，新市民和年轻人的住房水平和生活水平都在不断提高邹认为，保障性租赁住房采取市场化运营模式逐步提高住房标准，要从供给侧入手，根据实际需求变化调整建设标准

时代周报:本次新闻发布会明确提出，要加快建立以公共租赁住房，保障性租赁住房，共有产权住房为主体的住房保障体系而且这三种产品都是分类明确的提出这一保障制度的意义何在政府在三者建设和运行中的作用有什么区别

邹:保障性租赁住房是大力推出的一种新型保障性住房与公共租赁住房和共有产权住房相比，政府在建设和运营中的角色有很大不同

公共租赁住房主要由政府所有和经营，一般需要政府全额投资，共有产权住房由政府和个人共同持有，政府的份额主要通过土地租赁的阶段性收益来实现。

保障性租赁住房主要由社会资本持有和运营政府通过土地，金融，税收等优惠政策，鼓励社会资本和闲置低效土地资源投资建设和运营租赁住房

此外，政府还直接出让部分土地用于保障性租赁住房可见，保障性租赁住房设计主要意在引导社会资本和闲置低效土地资源的投入，通过市场机制快速扩大低端租赁住房供给

时代周报:会议指出，保障性租赁住房的重点是解决人口净流入的重点城市住房问题，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和年轻人这会给房地产行业带来哪些变化

邹:保障性租赁住房的推出，将在一定范围内改写房地产市场结构。

支撑当前高房价市场格局形成的两大基石:一是城乡土地市场的划分，二是住房保障相对缺位。

推出经济适用房租赁可能直接触及高房价市场结构的两大基石。

一是土地市场结构发生新变化在城乡二元土地制度下，集体土地必须先作为国有土地征收，才能建成市场这就形成了从土地征收到拍卖出售的土地金融闭环，城市经济对房地产市场和房价的依赖程度很深

探索集体土地建设保障性租赁住房，某种程度上相当于打开了原有的土地财政闭环。

虽然集体土地建设的保障性租赁住房不能出售，

中国最初住房改革的设计蓝图是以经济适用房为住房供应主体后来由于种种原因，保障性住房逐渐退出了历史舞台

在一些城市，经济适用房要么取消，要么作为低收入群体的经济适用房，商品房实际上成为新增住房供应的主体由于经济适用房相对缺乏，大量中低收入人群被迫参与商品房招标相应地，商品房价格也在持续上涨

保障性租赁住房的入市，将减少低端商品房的市场需求，从而大大降低此类住房的房价上行压力大量低端普通住宅将不再具有投资价值，房价租金比趋于下降

伴随着保障性租赁住房建设的推进和共有产权住房供给的增加，大城市中低端住房的价格泡沫将逐步减少尤其是低端房价不仅难以上涨，还可能下跌房地产市场分化将进一步加剧，高端住房与普通住房的价格差距也将拉大

时代周报:6月24日国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障标准以建筑面积不超过70平方米的小单元为主，租金低于同地段同品质的市场租赁住房租金在你看来，保障性租赁住房的标准灵活性可能需要逐步提高为什么呢

邹:为防止保障性租赁住房被投资投机资本盯上或被变相买卖为商品房，《意见》明确将保障性租赁住房标准界定为以建筑面积不超过70平方米的小单元为主。

可是，伴随着人们生活水平的不断提高和对美好生活的向往，人们对租赁住房质量的要求也在不断提高虽然质量低于社会需求的保障性租赁住房在一定程度上可以避免套利，但也可能失去社会需求，导致难以出租，浪费闲置资源的后果